Immobilie vermieten ©unsplash.com

Miete festlegen – so geht’s

Wird eine Eigentumswohnung zur Vermietung angeboten, gilt es zuallererst, einen geeigneten Mietpreis festzulegen. Dieser hängt von vielen verschiedenen Faktoren, wie von der Lage, Größe, dem Zustand sowie der Ausstattung der Immobilie, ab. Bevor anhand dieser Aspekte ein Preis festgelegt wird, sollten Vermieter jedoch zunächst überprüfen, ob die Vermietung unter die Regelungen der Mietpreisbremse oder, wie im Falle Berlins, unter den Mietendeckel fällt. In solchen Fällen ist die Höhe der Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Existiert in der betreffenden Region keine solche Regulierung, kann die Miete grundsätzlich frei bestimmt werden – vorausgesetzt, sie überschreitet nicht die Grenze zum Mietwucher, definiert als mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zudem sollte der Marktpreis selbstverständlich auch an Angebot und Nachfrage angepasst werden: Dazu können sich Vermieter über Immobilienportale einen Überblick über die aktuelle Marktlage verschaffen und den lokalen Mietspiegel berücksichtigen. Wer sich die aufwendige Recherche sparen möchte, kann die Miete mit Mietpreisrechner ermitteln.

Immobilie inserieren –Tipps für eine ansprechende Präsentation

Selbst die attraktivste Mietimmobilie in erstklassiger Lage bleibt unvermietet, wenn suchende Mieter nicht erreicht werden. Der Weg, über den potenzielle Mieter heutzutage die Information über freie Wohnungen und Häuser finden, führt primär über Online-Immobilienportale. Für eine ansprechende Präsentation im digitalen Schaufenster ist es unerlässlich, gewisse Informationen und Dokumente griffbereit zu haben:

• detaillierte Angaben zur Immobilie, wie etwa Kaltmiete, Nebenkosten, das Baujahr und die Wohnfläche
• eine präzise Beschreibung des Objekts und seiner Umgebung
• den Grundriss und aussagekräftige Bilder
• den Energieausweis

Zudem sollte das Inserat auf bestimmte Zielgruppen zugeschnitten werden, indem man spezifische Vorteile hervorhebt, die für die präferierte Mieterschaft von Interesse sind – sei es die Nähe zu Bildungseinrichtungen für Familien, die Infrastruktur für Berufstätige oder spezielle Ausstattungsmerkmale, die junge Berufstätige oder auch Senioren ansprechen.

Augen auf bei der Mieterwahl

Bei der Auswahl der Mieter ist besondere Sorgfalt geboten, denn die gesetzlichen Regelungen zum Mieterschutz in Deutschland stärken die Rechte der Mieter erheblich. Am besten entscheiden sich Vermieter von Vornherein für einen verlässlichen Mieter, um potenzielle Probleme wie Zahlungsausfälle, unsachgemäße Behandlung der Immobilie oder störendes Verhalten, das die Nachbarschaftsgemeinschaft stört, zu vermeiden. Folgende Punkte sind bei der Mieterauswahl hilfreich:

• Die Überprüfung der Kreditwürdigkeit der Interessenten, beispielsweise durch eine Schufa-Auskunft.
• Die Einholung einer Selbstauskunft des Mieters sowie einer Bescheinigung über die Freiheit von Mietschulden.
• Das Anfordern von Belegen über das Einkommen der letzten drei Monate.
• Eine Mietkaution oder Mietkautionsbürgschaft vor dem Einzug.

Letztendlich gilt: Obwohl die persönliche Sympathie zwischen Vermieter und Mieter natürlich nicht unterschätzt werden sollte, ist es wichtig, diese emotionalen Aspekte den objektiven Kriterien – allem voran der Zuverlässigkeit des Mieters – unterzuordnen.

Mietvertrag formulieren – diese Aspekte sollten nicht fehlen

Nachdem ein geeigneter Mieter ausgewählt wurde, steht die Erstellung des Mietvertrages an. Die Entscheidung, ob der Vertrag mit einer einzelnen Person oder mehreren Mietern als gleichberechtigte Parteien abgeschlossen wird, bedarf einer individuellen Klärung. Wichtig zu wissen: Bei Verträgen, die mit mehreren Personen abgeschlossen werden, ist es notwendig, jeden Beteiligten namentlich im Dokument aufzuführen.

Obwohl bereits mündliche Vereinbarungen rechtlich bindend sein können, ist es unverzichtbar, die Konditionen des Mietverhältnisses auch schriftlich festzuhalten. Standardisierte Mietvertragsvorlagen bieten eine solide Basis und sind sowohl online als auch im Handel erhältlich – diese Vorlagen sind jedoch in der Regel allgemein gehalten und berücksichtigen nicht alle spezifischen Vereinbarungen zwischen den Parteien.

Deshalb sollten sämtliche Sondervereinbarungen, wie beispielsweise die genaue Regelung der Nebenkostenabrechnung, schriftlich dokumentiert werden, um Missverständnisse bezüglich der Aufteilung von Rechten und Pflichten zu vermeiden. Auch spezielle Themen wie Haustierhaltung, Untervermietung oder eine befristete Mietdauer sollten im Vertrag explizit erwähnt werden.

Wichtig ist, dass der Vertrag keine rechtswidrigen Klauseln enthält, die ihn teilweise oder vollständig ungültig machen können. Bei Unsicherheiten über die Rechtskonformität bestimmter Formulierungen ist es sinnvoll, professionellen Rechtsbeistand oder die Expertise eines auf Mietrecht spezialisierten Beraters zu suchen.

Organisation der Wohnungsübergabe

Die Wohnungsübergabe ist ein wichtiger Meilenstein beim Vermietungsprozess und sollte entsprechend sorgfältig durchgeführt werden. Wichtig ist eine umfassende Dokumentation der Übergabe in Form eines Protokolls: Im Dokument werden der Zustand der Immobilie, die Zählerstände für Strom und Wasser sowie die Anzahl der übergebenen Schlüssel festgehalten. Zudem dient ein präzises erstelltes Übergabeprotokoll als Beweismittel für eventuelle Schäden nach dem Auszug.

Bei dieser Gelegenheit bietet es sich auch an, den Mieter detailliert über die Hausordnung zu informieren und eventuelle Unklarheiten, beispielsweise bezüglich der Nebenkostenabrechnung oder der Anlage der Mietkaution, zu klären.

Mietverhältnis beenden – diese Gründe kommen in Frage

Das Auflösen eines unbefristeten Mietvertrags durch den Eigentümer setzt triftige Gründe voraus. Eine Kündigung ist in der Regel vor allem dann gerechtfertigt, wenn sich der Mieter schwerwiegenden Verstößen gegen die vertraglichen Abmachungen schuldig macht. Beispiele für solche Verstöße sind die Nichtzahlung der Miete über einen längeren Zeitraum oder wiederholte Störungen der Nachtruhe, die als signifikante Verletzungen der Mieterpflichten angesehen werden und die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter legitimieren.

Ebenfalls ein valider Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf der Immobilie, falls der Eigentümer oder nahe Familienangehörige die Wohnung oder das Haus selbst nutzen möchten. Es ist jedoch wichtig, dass Eigenbedarf nicht als Vorwand für andere Absichten genutzt wird – andernfalls können bei einer nachfolgenden Weitervermietung statt der Eigennutzung Schadenersatzforderungen auf den Vermieter zukommen.

Auch eine Kündigung aufgrund der Notwendigkeit, die Immobilie wirtschaftlich sinnvoller zu nutzen, kann unter Umständen einen legitimen Grund darstellen. Es ist jedoch in vielen Fällen schwierig, hierfür einen akzeptablen Nachweis vorzulegen.

Grundsätzlich gilt, dass jede Kündigung schriftlich formuliert und persönlich vom Vermieter unterschrieben werden muss. Das Kündigungsschreiben muss zudem die Kündigungsgründe detailliert darlegen und auf die Möglichkeit und Fristen für einen Widerspruch seitens des Mieters hinweisen.